Популярное
Следующая
6 лет назад 1013

Земля как базовый актив агропромышленных предприятий

Земля как базовый актив агропромышленных предприятий

 

Компания: Юридическое бюро «Падва и Эпштейн», г.Тверь

Авторы: старший юрист Сергей Почаев, юрист Павел Кузин. 

 

В России суровость законов умеряется их неисполнением.

Василий Ключевский.

В конце года состоялось первое чтение проекта федерального закона «О внесении изменения в статью 13 федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Решение о внесении данного законопроекта на рассмотрение было принято Советом Государственной Думы 17 декабря.

Что изменит Государственная Дума в законе? И к чему приведет очередная попытка земельной реформы? Для того, чтобы ответить на эти вопросы, надо вспомнить, с чего все начиналось…

Становление рынка земель сельскохозяйственного назначения

Земля является одним из основных средств производства сельскохозяйственных предприятий, можно сказать базовым активом. Земельный рынок в России сформирован в основном землями сельскохозяйственного назначения из участков бывших колхозов и совхозов, реорганизованных в ходе земельной реформы начала 1990-х.

III Международная конференция «РЫБА-2018»

Тогда посредством выдела земельных долей в натуре и переоформления права постоянного (или бессрочного) пользования (этот процесс еще продолжается) были образованы земельные массивы, составляющие около 90% современного рынка. До начала реформы все сельскохозяйственные земли находились в государственной собственности.

Отправной точкой возникновения права частной собственности на земли с/х назначения послужили: Указ Президента РФ 1991 года «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», Указ Президента РФ 1993 года «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», Постановление Правительства РФ 1992 года «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса», а также действовавший ранее Земельный кодекс РСФСР.

Названные правовые акты установили, что коллективам совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, колхозов и кооперативов, использующих землю на праве постоянного пользования, необходимо принять решение о переходе к частной, коллективно-договорной и другим формам собственности. Местным администрациям была вменена обязанность обеспечить выдачу гражданам свидетельств на право собственности на землю.

Основная масса таких земель была передана:

  • гражданам на праве общей долевой собственности за счет долей, полученных в начале 90-х годов;
  • государственным предприятиям и учреждениям на праве постоянного (бессрочного) пользования;
  • крупным сельскохозяйственным предприятиям (различным коммерческим организациям) на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды, собственности.

«Свободных» с/х земель практически не осталось. Таким образом, было положено начало перехода от исключительно государственной к частной собственности граждан и юридических лиц на земли сельскохозяйственного назначения.

Государство на первом этапе земельной реформы успешно выполнило задачу – передать земли в частную собственность. Однако принятые нормативные акты не позволяли людям эффективно использовать полученные в результате приватизации доли в праве собственности на земельные участки, а организациям невозможно было приобретать их в собственность или в аренду. Полноценного вовлечения в гражданский оборот с/х земель на данном этапе не состоялось.

Реформирование земельных правоотношений

Необходимость устранения несовершенства правовых актов, принятых на первом этапе реформирования земельных отношений, привела к принятию ряда федеральных законов, регламентирующих отношения участников в сфере оборота с/х земель.

На наш взгляд, к фундаментальным изменениям можно отнести принятие Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральных законов «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О введении в действие Земельного кодекса» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Земельный кодекс расширил субъектный состав правообладателей сельскохозяйственных земель – иностранные лица теперь могли приобретать право аренды – и окончательно закрепил возможность приобретения права собственности на указанные земли.

Вместе с тем он установил, что вопрос будет регулироваться Федеральным законом «Об обороте земель с/х назначения». С момента вступления в силу закона в 2003 году началось массовое приобретение земельных долей. Большинство сделок с земельными массивами, находящимися в долевой собственности, совершалось путем оформлением доверенностей от их собственников. Причем доверенности нередко оформлялись неграмотно, без указания полномочий по распоряжению земельными участками, выделенными в счет долей.

В частности, достаточно широкое распространение на практике получали схемы, направленные на лишение земли сельскохозяйственных предприятий, паевой фонд которых был сформирован за счет земельных долей физических лиц – бывших колхозников, принадлежащих им угодий.

Пример из практики

В нашу компанию обратилось руководство российского агропромышленного холдинга с просьбой разрешить такую ситуацию. Уставный капитал подмосковной агрофирмы, входящей в структуру холдинга, составляли земельные участки, которые ранее принадлежали физическим лицам – бывшим участникам колхоза.

Впоследствии о своих правах на данное имущество заявило другое юридическое лицо (ЗАО), представив договоры купли-продажи земельных долей, заключенные между ним и указанными физическими лицами.

Конфликт приобрел затяжной характер, в результате которого ни одно из юридических лиц не могло в полной мере использовать данный актив для осуществления хозяйственной деятельности.

Для разрешения сложившейся ситуации Бюро предложило клиенту подать исковое заявление о признании права собственности на земельные участки, внесенные в Уставный капитал. В качестве оснований, приводимых в защиту интересов клиента, были использованы имевшие место нарушения при формировании участков и при передаче земельных долей в собственность ЗАО.

Суд признал договоры купли-продажи и дарения земельных долей ничтожными сделками, подтвердив довод Бюро о том, что у физических лиц – бывших членов колхоза право собственности на земельные доли отсутствовало. В результате клиент подтвердил свое право собственности на земельные участки, составляющие его уставный капитал, и получил возможность использовать принадлежащий ему актив в хозяйственной деятельности.

Принятие Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» возложило на юридические лица, в том числе и на сельскохозяйственные организации, обязанность по переоформлению права постоянного пользования по своему усмотрению либо на право собственности, либо на право аренды в срок до 1 января 2010 года.

Большинство сельхозпредприятий приступили к поэтапному решению данного вопроса и стали сталкиваться с различного рода проблемами. Например, им зачастую отказывали в переоформлении участков по цене, регламентированной Земельным кодексом, ставя предприятия агробизнеса перед фактом: или рыночная цена выкупа участков, или ничего. Многие из них, сознавая, что реальная цена переоформления участков, основанная на положениях закона, в десятки раз меньше рыночной, предпочитали отстаивать свои права в суде.

Пример из практики

При сопровождении нашей компанией сделок по выкупу земельных участков из государственной собственности и последующих сделок в отношении таких участков всегда детально проверяется история участка и полномочия органов власти – потенциальных продавцов. Для инвестора это важно вне зависимости от «настроя» местных органов власти и их готовности к продаже земли.

В одном из регионов и местные и региональные органы было чрезвычайно лояльно настроены к тем организациям, которые были готовы к выкупу земельных участков. Были переоформлены значительные земельные массивы. После приобретения в ходе такой «распродажи» менеджмент одной из компаний-покупателей, интуитивно чувствуя, что сделки оформляются с нарушениями, обратился за проведением правовой экспертизы (Legal Due Diligence) приобретенных земельных участков.

Договор купли-продажи был заключен покупателем с администрацией района, и было установлено, что на момент заключения сделки стороны договора купли-продажи исходили из того, что собственность на земельный участок не разграничена. Нашей компанией был выявлен риск оспаривания этой сделки, поскольку указанный земельный участок можно отнести к федеральной собственности, распоряжение которой не может осуществляться местными органами власти. В целях устранения нарушений был получен ряд согласований и одобрений от уполномоченных органов.

В 2008-2009 годах первоначальные сделки по выкупу действительно начали оспариваться, а участки истребоваться у их владельцев. Вовремя полученные документы повлекли снятие в ходе этих споров всех претензий у компании, менеджмент которой не поленился провести правовой аудит.

Результатом принятия нормативных актов в сфере правового оборота земель сельскохозяйственного отношения явились: упорядочение земельных правоотношений, вовлечение в гражданский оборот с/х земель, использование заинтересованными лицами многочисленных недостатков законодательства в своих спекулятивных интересах.

Пробелы законодательства, регламентирующего оборот с/х земель

Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» возложил на собственников обязанность использовать с/х земли в соответствии с их назначением. В случае ненадлежащего использования или неиспользования в течение трех лет земельный участок может быть принудительно изъят в судебном порядке.

В настоящее время огромные площади сельскохозяйственных угодий собственниками не используются. Поля зарастают кустарником, а иногда лесом. Казалось бы, земельные участки можно изъять у нерачительного хозяина и передать успешным агропромышленным предприятиям, но здесь возникает проблема: правовой регламент изъятия не эффективен.

Сейчас в Государственной думе на рассмотрении находятся два альтернативных законопроекта по законодательным инициативам об использовании земельных участков по целевому назначению. Один внесен группой депутатов во главе с председателем комитета по строительству и земельным отношениям Государственной думы РФ М.Л. Шаккумом, другой представлен Государственным советом Республики Татарстан.

Вопросы, затрагиваемые авторами указанных законопроектов, касающиеся процедуры изъятия земельных участков, безусловно являются актуальными, поскольку проблема неиспользования с/х земель приобрела масштабный характер, а предусмотренные законодательством правовые механизмы, позволяющие изымать участки у неэффективных собственников, не работают.

Каждый представленный проект содержит вполне адекватные поправки и имеет свои особенности и сильные стороны. Однако представляется, что ни один из них не позволит полностью восполнить существующие пробелы законодательства и выстроить «работающий» алгоритм действий административных и судебных органов по изъятию земельных участков.

Кроме того, имеют место случаи, когда собственники до истечения трехлетнего срока владения участками переоформляют права на дружественных им лиц, зачастую действуя в обход преимущественного права субъектов РФ на приобретение земель сельскохозяйственного назначения. Согласно ему продавец такого земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ. В случае отказа органа от приобретения или не уведомления им продавца в течение 30 дней о принятом решении, продавец вправе продать участок третьему лицу. Однако лица, заинтересованные в оперативном переходе права на такие земли, используют иные правовые механизмы, например, вносят с/х участки в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью.

Полагаем, что внесение земельных участков в уставный капитал хозяйственных обществ является возможной и совершенно законной сделкой, но многие недобросовестные лица используют ее для прикрытия сделки купли-продажи. В этом случае существует риск оспаривания сделки заинтересованными лицами, если при ее совершении были нарушены требования закона.

Возможность приобретения иностранными лицами с/х земель

Проблема привлечения иностранных инвестиций в агропромышленный сектор экономики связана в том числе с несовершенством российского законодательства, регламентирующего права иностранных лиц на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

До принятия Земельного кодекса иностранные граждане и юридические лица были лишены права владениями земельными участками на территории России. С его принятием они получили возможность приобретать право аренды на земельные участки. Однако их права на владение землей носят по сравнению с гражданами России ограниченный характер. До установления Президентом РФ специального перечня территорий не допускается предоставление земельных участков, расположенных на приграничных территориях, иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам. В настоящее время такой перечень не утвержден, что препятствует приобретению иностранными лицами прав на земельные участки, находящиеся в приграничных территориях страны.

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками только на праве аренды.

Следует обратить внимание на то, что речь идет не только об иностранных юридических лицах, но и о тех российских юридических лицах, в которых доля иностранного капитала составляет более чем 50%. Сделка, совершенная собственником земельного участка по его отчуждению в пользу иностранного юридического лица, ничтожна.

Законодателем установлен механизм защиты от приобретения иностранными лицами долей в хозяйственных обществах, являющихся собственниками земельных участков. Например, иностранное юридическое лицо приобретает 100%-ную долю в уставном капитале российского общества с ограниченной ответственностью, являющегося носителем актива – земельного участка с/х назначения. С точки зрения гражданского и корпоративного права такая сделка законна, однако с момента перехода права собственности на долю в обществе у иностранного юридического лица возникает обязанность осуществить отчуждение земельного участка в течение одного года. В противном случае его принудят к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок на торгах.

Пример из практики

К нам обратился иностранный инвестор, который намеревался приобрести земельный участок с/х назначения, находящийся в стадии его перевода продавцом в другую категорию – земли промышленности, и возвести на нем производственный комплекс. Поскольку сделка была на стадии окончательного оформления и подписания, наша организация провела оперативный правовой анализ ситуации и выявила обстоятельства, существенно осложняющие процедуру приобретения участка, а также риски, которые могут повлечь невозможность изменения категории земельного участка. По результатам правового заключения клиенту было предложено несколько альтернативных вариантов решения проблемы. Одновременно с этим выяснилось, что продавцу участка, как и указывало бюро, в переводе земельного участка в другую категорию было отказано. В результате инвестор решил проводить строительство комплекса на другом месте.

Сложности у инвесторов могут возникнуть и в иной сфере. В бюро обратилась компания с 20% иностранными инвестициями, владевшая земельным участком, предназначенным для животноводства. Для осуществления своей деятельности она произвела раздел участка на несколько более мелких, у части которых впоследствии был изменен вид разрешенного использования. В результате у инвестора возникли судебные споры со смежными землепользователями относительно границ участков, которые, как выяснилось, были согласованы с нарушениями законодательства, а также судебные споры с администрацией муниципального образования относительно правомерности изменения местной администрацией вида разрешенного использования.

В суде споры закончились положительно для клиента. Однако их можно было избежать, если бы инвестор обратился к нам еще на стадии планирования раздела земельного участка и изменения вида разрешенного использования.

Часто выявляемые бюро правовые риски, связанные как со статусом участка, так и с возможностью его приобретения, приводили к тому, что сделки заключались только после полного устранения соответствующих проблем.

Ст. 5 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в настоящее время не работает в силу отсутствия нормативно-правового регулирования взаимодействия налогового органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц и органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Представляется, что указанными ведомствами должен быть разработан порядок информационного взаимодействия в указанной сфере.

Существуют и иные правовые механизмы, используемые иностранными юридическими лицами для приобретения на праве собственности с/х земель. Например, иностранному юридическому лицу позволительно зарегистрировать на территории России юридические лица со 100%-ным иностранным капиталом. Указанные юридические лица вправе учредить еще одно юридическое лицо на территории России, которое, приобретая на праве собственности земельный участок, уже не столкнется с правовыми барьерами. Указанные нормы не препятствуют деятельности недобросовестных лиц, которые с успехом пользуются указанными механизмами в спекулятивных целях, но зачастую мешают тем инвесторам, кто намерен законно вести свой бизнес на территории страны.

В настоящее время ситуация, сложившаяся в экономике вследствие финансового кризиса, неблагоприятно влияет и на ценообразование земель сельскохозяйственного производства. Лица, имеющие земли с/х назначения как непрофильные активы, стараются поскорее реализовать их на рынке, что вызывает значительное снижение цены.

Таким образом, в результате земельной реформы у земель сельскохозяйственного назначения появились частные собственники. Принятие нормативно-правовых актов в сфере оборота с/х земель способствовало вовлечению данных участков в гражданский оборот. Участились споры о правах на земли, инициируемые лицами, заинтересованными в переделе права собственности на земельные участки. 

Компания: Юридическое бюро «Падва и Эпштейн», г.Тверь

Авторы: старший юрист Сергей Почаев, юрист Павел Кузин.

Поделиться

anugafoodtec
100ing.ru
logosltd.ru
ipackima.com
Мессе Дюссельдорф
Facebook
Вконтакте
АльянсУпак
III Международная конференция «РЫБА-2018»
marel
Каталог компаний
Партнеры
СФЕРА: Мясная промышленность
СФЕРА: Молочная промышленность
СФЕРА: Кондитерская и хлебопекарная промышленность
СФЕРА: Технологии. Корма. Ветеринария.
СФЕРА: Рыба