Дефицит низкотемпературных складов в России остается структурной проблемой логистического рынка и напрямую влияет на стоимость хранения и поставок рыбной продукции. Несмотря на локальный рост вакантности в отдельных логопарках, в целом сегмент холодильной инфраструктуры по-прежнему развивается медленнее спроса, особенно в регионах, где сосредоточены основные цепочки поставок рыбы.
Структурный дефицит на рынке
На рынке низкотемпературных складов в России сохраняется структурный дефицит площадей, который, как отмечает «Коммерсант», особенно остро ощущается в регионах и напрямую затрагивает рыбопромышленный сектор. Несмотря на рост доли вакантных площадей в логопарках Москвы и Подмосковья до 4,1% (с увеличением на 1,3 п. п. за год), сегмент остается одним из самых напряженных по предложению.
Модель строительства и ограниченное предложение
По данным IBC Real Estate, низкотемпературные склады — объекты с поддержанием температуры от −5°C до −40°C — по-прежнему в значительной степени строятся по модели built-to-suit, то есть под конкретного заказчика. Это ограничивает появление спекулятивных площадей и не приводит к быстрому росту свободного предложения. При этом общий рост вакантности в сегменте заметно ниже рынка складской недвижимости в целом: по оценке NF Group, в Москве и области общий показатель вырос до 6,7%, тогда как в низкотемпературных объектах — лишь до 4,1%.
Рыбная логистика и удаленность поставок
Ключевой отраслевой драйвер спроса — продукты питания, прежде всего замороженная продукция. В первую очередь это касается рыбы, которая в России преимущественно реализуется именно в замороженном виде. На фоне удаленности промысловых районов от центров потребления (до 8–9 тыс. км) дефицит холодильной инфраструктуры становится критическим фактором.
Логистическая нагрузка и инфраструктурный разрыв
Герман Зверев, Президент Всероссийской ассоциации рыбопромышленников, отмечает, что нехватка распределительных и холодильных мощностей напрямую влияет на издержки логистики и ограничивает ассортимент рыбной продукции на рынке. По оценкам отрасли, в стране сегодня действует лишь 15–20 крупных межрегиональных оптово-распределительных центров против 200–250 в советский период. Региональный разрыв в обеспеченности инфраструктурой сохраняется: почти половина всех низкотемпературных складов сосредоточена вне Москвы, Санкт-Петербурга и их областей, что усиливает логистическое давление на цепочки поставок рыбы.
Рыночные изменения и адаптация игроков
Эксперты рынка, включая Bright Rich | CORFAC International и Ricci, отмечают, что торговые сети и FMCG-операторы оптимизируют логистические площади, а часть объектов выходит на рынок субаренды. Однако системного снижения дефицита это не обеспечивает.
Инвестиционное замедление и ограниченный ввод мощностей
Согласно данным Infoline, инвестиционная активность крупнейших продуктовых ритейлеров снижается, что тормозит ввод новых складов. В 2026 году в Москве и области ожидается ввод лишь 160 тыс. кв. м низкотемпературных мощностей — на 36% меньше год к году.
Таким образом, временный рост вакантности в логопарках не компенсирует структурный дефицит холодильной инфраструктуры. В наибольшей степени это отражается на рыбной отрасли, для которой заморозка и длительная логистика остаются базовым условием поставок.
Полина Асланова, sfera.fm
